نحوه محاسبه و ثبت مالیات بر عایدی سرمایه چگونه است

مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax) در ایران، مالیاتی است که بر سود حاصل از فروش دارایی‌های سرمایه‌ای تعلق می‌گیرد. این مالیات در سال‌های اخیر تغییرات زیادی داشته و قوانین مربوط به آن پیچیده است. در حال حاضر (سال 1403)، قانون جدید مالیات بر عایدی سرمایه به طور کامل اجرایی نشده است و **مالیات بر عایدی سرمایه صرفاً برای فروش املاک (مسکونی و غیر مسکونی) اعمال می شود**، نه سایر دارایی ها مانند سهام.

**مراحل محاسبه و ثبت مالیات بر عایدی سرمایه املاک در ایران (تا زمان نگارش این پاسخ - خرداد 1403):**

**1. تعیین مشمولیت:**

* **چه املاکی مشمول هستند؟** در حال حاضر، مالیات بر عایدی سرمایه فقط به **فروش املاک (مسکونی و غیرمسکونی)** تعلق می‌گیرد.
* **چه املاکی معاف هستند؟**
* **املاک مسکونی که پس از دو سال نگهداری فروخته می‌شوند:** اگر ملکی پس از گذشت حداقل دو سال از تاریخ تملک، فروخته شود، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است.
* **یک واحد مسکونی اصلی:** هر شخص حقیقی می‌تواند یک واحد مسکونی را به عنوان محل سکونت اصلی خود معرفی کند و در صورت فروش آن، از پرداخت مالیات معاف شود.
* **انتقال قهری (ارث):** انتقال املاک از طریق ارث مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نیست.
* **هبه به اقارب نسبی درجه یک:** هبه (بخشیدن) املاک به پدر، مادر، فرزند و همسر مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نیست.

**2. محاسبه عایدی سرمایه:**

* **عایدی سرمایه (سود):** عبارت است از تفاوت بین قیمت فروش ملک و قیمت خرید آن، پس از کسر هزینه‌های قابل قبول.
* **هزینه‌های قابل قبول:** هزینه‌هایی که می‌توان از قیمت فروش کسر کرد عبارتند از:
* هزینه‌های مربوط به خرید ملک (مانند حق‌التحریر، کمیسیون مشاور املاک، وکیل و...)
* هزینه‌های مربوط به فروش ملک (مانند حق‌التحریر، کمیسیون مشاور املاک، وکیل و...)
* هزینه‌های نوسازی و بهسازی ملک (با ارائه مدارک مثبته)
* شاخص تورم: بر اساس مصوبات و قوانین جاری، می توان از شاخص تورم (اعلامی توسط بانک مرکزی) برای تعدیل قیمت خرید استفاده کرد. این امر به کاهش مالیات کمک می کند.

**فرمول محاسبه عایدی سرمایه:**

```
عایدی سرمایه = قیمت فروش - (قیمت خرید + هزینه‌های خرید + هزینه‌های فروش + هزینه های نوسازی/بهسازی (در صورت وجود) - تعدیل تورمی قیمت خرید)
```

**3. محاسبه مالیات:**

* **نرخ مالیات:** در حال حاضر (خرداد 1403)، برای املاک مشمول مالیات بر عایدی سرمایه، نرخ مالیات به صورت پلکانی بر اساس مدت زمان نگهداری ملک تعیین می شود:
* تا یک سال نگهداری: 40 درصد سود
* از یک تا دو سال نگهداری: 30 درصد سود
* از دو تا سه سال نگهداری: 2
اگر حسابدار هستید یا موسسه حسابداری دارید در سایت هزار حسابدار به نشانی https://www.HezarHesabdar.ir می توانید رزومه و آگهی خود را ثبت کنید. این سایت این امکان را به حسابدارها و موسسات حسابداری می دهد تا خود را به مشتریان معرفی کنند.